美国这些城市房价可能会下跌，名单以及原因……

美国在15年前发生的房地产泡沫前夕，价格上涨速度也快于正常水平，后来才一夜之间跌入谷底，导致几代人以来最严重的房地产崩盘和整体经济衰退。

那么，这一次的美国房地产会发生什么呢？

普通美国人目前的困境

我们先以美国一对小夫妻面临的困境谈起。

Chelsea Fitzgerald-Dole非常喜欢田纳西州纳什维尔这个城市。

她说：

“我爱上了这座城市，我在这里遇到了很多特别有趣的人。”

她的丈夫Kevin Dole附和道：

“美食也很棒！音乐氛围无与伦比。这是一个非常有趣的城市！”

不那么有趣的是，这对夫妇被困在了他们2018年购买的一套小型两居室公寓。

尤其疫情期间的远程工作让这种生活变得更加困难。

Kevin Dole是一位音乐家，他的架子鼓摆在Living Room的正中间。他最近刚刚买了一个很贵的降噪耳机，至少能缓解一些空间上不足造成的不方便。

这对夫妇迫切地想要更大的空间，于是两人打算搬离这个他们喜欢的城市，因为他们在纳什维尔买不起更大的房子，过去几年中这里的房价上涨的太离谱。

他们计划离开纳什维尔，搬到离辛辛那提附近一个小地方。Kevin的家人在那里，在那里花费250,000美元就可以买一套三居室的房子—— 这是纳什维尔价格的一半。

纳什维尔曾经房价也非常便宜，是很多人向往的可以负担的起的城市之一。

以往被称为负担的起的城市在疫情期间从纽约和加州等成本较高的地方吸引了很多工人和退休人员。

包括TikTok和甲骨文在内的科技公司在纳什维尔开设办事处，创造新的就业机会，所有的这些都推高了当地的房价。

全美房价两年内急速飙升

当然，不仅仅是纳什维尔。

美国各地的房价都在以天文数字的速度上涨。

Boise、凤凰城、奥斯汀和迈阿密尤其火爆，几乎所有地区的房价都在飙升。

穆迪分析公司的房价指数显示，过去两年全美房价上涨了32%。全国房地产经纪人协会报告的增幅更大，达到了39%。

「编者注：穆迪分析公司（Moody’s），是美国著名的三大信贷评级机构之一。目前，穆迪在全球有800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设有机构，股票在纽约证券交易所上市交易。」

穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi说：

“纳什维尔房价增长非常非常强劲，在过去的两年里，这里的价格上涨了45%。”

目前几乎所有经济学家都同意，美国房产价格不能像过去那样继续飙升，就算继续涨也是平稳并更缓慢地上升。

因为太多的人现在买不起房子了，尤其是在利率上升的情况下。

还有一些经济学家认为价格可能会下跌。

Zandi说：

“我预计价格会下降，如果你告诉我两年后的房价比现在看到的价格低 5%、10%、15%，我会说没错！”

Zandi列出了美国400多个房价被高估的城镇。他将这些城镇目前实际房价与历史趋势预期的房价进行了比较。

榜单上爱达荷州Boise位居榜首，被高估了73%；亚利桑那州Flagstaff，被高估了51%。

但Zandi不认为房价会跌那么多，他说：

“我预计房价不会暴跌，我们不会看到15年前房地产大崩盘的景象。因为有两种基本力量支撑房价：一个是供应短缺；另外一个是新的联邦法规已经基本上阻断了15年前导致房地产泡沫的鲁莽抵押贷款。”

图片来源：Gerry Broome/AP

出于同样的原因，一些经济学家认为甚至不会很快看到房价温和下跌。

CoreLogic经济学家Selma Hepp说：

“人们很自然地会问自己我们是否处于房地产泡沫中，但这一次支撑房价的基本面非常不同，指数……显示下跌的可能性或风险非常低。”

全美前十个房价被高估的地区

1.Boise City, ID

2.Sherman-Denison. TX

3.Muskegon, MI

4.Homosassa Springs, FL

5.Morristown, TN

6.Lake Havasu City-Kingman, AZ

7.Coeur d’Alene, ID

8.Kahului-Wailuku-Lahaina, HI

9.Dalton, GA

10.Flagstaff, AZ

专家说：那些土地充足且分区限制不多的地方，例如德克萨斯州和亚利桑那州，房屋建筑商最终将增加供应，所以最终的房价也会放缓增加甚至下跌；而那些人口流失的城市，房价暴跌的可能性倒是存在的。

所以投资房产前，必须要了解当地的人口数量和企业构成，这个城市的可继续发展等信息。

投资毕竟有风险，花点时间做研究是没错的。

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